첫째, 창업자의 시각에서 바라볼 때, 어떤 업종들이 그 점포위치에서 수익을 낼 수 있을까를 고민해야 한다. 근처에 유동인구는 어느 동선을 따라 움직이는지, 해당점포의 경우 어느 동선에서 가시성이나 접근용이성이 확보되는지, 그 유동인구의 주요 니즈가 무엇인지, 그 니즈의 충족을 위한 경쟁이 어느 정도인지를 파악한 후 ‘어떠한 고객을 타겟으로 하는 업종들이 들어오면 수익을 내기 쉬운지’를 먼저 고민해야 한다. 예를 들어 근처 먹자골목동선에서 가시성은 확보되지만 동선자체가 해당점포 앞까지 연결되지 않는다면 일반적인 형태의 밥집 등은 살아남기 힘들기 때문이다.

둘째, 상가점포 투자자의 실전 임대경험이 얼마나 풍부한가를 고민해야 한다. 이는 곧 투자자가 감당할 수 있는 리스크의 크기와 직결되기 때문에 매우 중요하다. 수익성이 아무리 좋다 하더라도 그 수익성이 지속되도록 임대차를 관리할 능력과 경험이 부족하다면 단기적으로는 고수익이 나지만 장기적으로 애물단지가 될 가능성이 높기 때문이다. 경험이 많은 임대인이 유흥관련업종을 피하는 이유가 바로 그것이다.

셋째, 상가점포 투자자가 공실을 얼마나 부담할 수 있는지 고민해야 한다. 점포를 임대하는 과정에서 공실은 생길 수 밖에 없다. 더군다나 특정업종을 선호하는 경우 공실은 필연적으로 생길 수 밖에 없다. 이러한 공실은 투자자가 감당할 수 있는 범위 내여야 하는 것이 당연하며 그 보수적인 공실예측 또한 상가임대수익률 계산 시 반영되어야만 하는 것이다.